Налоги и расходы на недвижимость в Болгарии: что нужно знать перед покупкой

Стоимость недвижимости — это не только цена за квадратный метр. При покупке важно учитывать дополнительные налоги, нотариальные сборы, ежегодные платежи и расходы на обслуживание. Чёткое понимание всех затрат помогает грамотно планировать бюджет и избежать неожиданных трат после сделки.

1. Налог на приобретение недвижимости (Местен данък при придобиване)

Этот налог взимается муниципалитетом при покупке недвижимости. Ставка зависит от населённого пункта и составляет от 2% до 3% от стоимости, указанной в нотариальном акте (или от кадастровой, если она выше).

Пример:
При покупке квартиры за 100 000 евро налог составит от 2 000 до 3 000 евро.

Оплата производится однократно — в момент подписания нотариального акта, через нотариуса.

2. Нотариальные и регистрационные сборы

Помимо налога на приобретение, оплачиваются услуги нотариуса и регистрация сделки в Имотен регистър.

В среднем:

• Нотариальная такса — около 0,1–1,5% от суммы сделки (зависит от стоимости объекта и тарифной сетки).
• Регистрационный сбор — 0,1% от цены.
• Юридические и административные расходы — 50–100 евро.

Совет: нотариальные расходы часто можно заранее рассчитать, если известна точная цена сделки. Некоторые нотариусы предоставляют предварительный расчёт.

3. Годовой налог на недвижимость (Данък върху недвижимите имоти)

После регистрации объекта владелец ежегодно оплачивает налог на недвижимость.

Ставка:
от 0,1% до 0,45% от кадастровой стоимости (устанавливается местным муниципалитетом).

Оплата производится один раз в год, обычно до 30 июня.
При оплате всей суммы заранее часто предоставляется скидка — 5%.

4. Налог на бытовые отходы (Такса смет)

Этот платёж также взимается муниципалитетом и используется для уборки территории и вывоза мусора.

Ставка определяется муниципалитетом и составляет в среднем 0,1–0,3% от кадастровой стоимости недвижимости.
Оплата производится ежегодно, вместе с налогом на недвижимость.

5. Расходы на обслуживание жилого комплекса (Такса поддръжка)

Если объект находится в закрытом комплексе или апарт-отеле, собственник оплачивает ежегодную таксу за обслуживание общих частей.

Что входит:

• уборка и охрана территории;
• освещение, лифты, бассейн, озеленение;
• расходы на управление, бухгалтерию, интернет общих зон.

Средний уровень:

• от 6 до 15 евро за кв. м в год — для курортных комплексов;
• от 2 до 5 евро за кв. м — для городских зданий.

Перед покупкой важно уточнить:

• кто управляет комплексом (управляющая компания или сам дом);
• что именно входит в услугу;
• есть ли резервный фонд и как он формируется.

6. Коммунальные расходы

Ежемесячные платежи зависят от типа жилья и региона.Средние ориентиры для квартиры 60–80 кв. м:

При покупке жилья без постоянного проживания стоит учитывать расходы на охрану, сигнализацию и минимальное отопление зимой.

7. Доход от аренды и налоги

Если недвижимость сдаётся в аренду, с полученного дохода уплачивается налог.

Ставка:
10% от чистого дохода (доход минус 10% признанных расходов).

Пример:
Если арендная плата — 1 000 лв в месяц, то налог составит около 90 лв.

Для компаний или лиц, зарегистрированных по НДС, применяется отдельная отчётность.
Рекомендуется заключать официальные договоры аренды и вносить их в муниципальный реестр — это защита и для владельца, и для арендатора.

8. Налог при продаже недвижимости

При последующей продаже объекта возможен налог на прирост капитала (Данък печалба от продажба).

Освобождаются от налога:

• объекты, находящиеся в собственности более 3 лет (основное жильё);
• или более 5 лет, если владелец имеет не более одного другого объекта.

Если условия не соблюдены, ставка налога — 10% от разницы между ценой продажи и покупки.

9. Расходы на страхование

Недвижимость в Болгарии можно застраховать от пожара, затопления, стихийных бедствий, краж и др.
Стоимость страхового полиса — от 50 до 150 евро в год, в зависимости от типа жилья и покрытия.

Банки часто требуют страхование при ипотеке.

10. Дополнительные юридические и банковские расходы

• Открытие банковского счёта: бесплатно или 5–10 лв.
• Обслуживание счёта: 2–6 лв/мес.
• Международные переводы: комиссия 0,1–0,2% от суммы.
• Юридические услуги: при сопровождении сделки от 300 до 600 евро.

Если объект покупается на компанию, добавляются расходы на бухгалтерию (100–200 лв/мес).

11. Как оптимизировать расходы

• Оплачивайте налоги раньше срока — получите скидку.
• Уточняйте реальную кадастровую стоимость: иногда она значительно ниже рыночной, и налоговая база будет меньше.
• Сравнивайте таксу поддръжка у разных комплексов — отличие в 2–3 евро/м² может существенно влиять на ежегодные затраты.
• При покупке на этапе строительства уточняйте, включены ли НДС и сборы в цену договора.
• Используйте единый банковский счёт для всех операций — это упростит учёт при последующих налоговых отчётах.

12. Как мы помогаем клиентам

Наша компания сопровождает клиентов на всех этапах инвестиционного процесса — от подбора объекта и проверки документов до налогового планирования и послепродажного обслуживания.
Мы помогаем рассчитать полную стоимость владения, оптимизировать налоги и выбрать подходящую схему покупки — на физическое или юридическое лицо.